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    • 《民法典》增設“居住權” ,以后購買二手房要多一個心眼!
    • 資訊類型:政策法規  /  發布時間:2020-08-26  /  瀏覽:2633 次  /  

    2020年5月28,十三屆全國人大三次會議表決通過了《民法典》,將從2021年1月1日起實施。每個人的每項權利在每時每刻都受到民法典的保護,出臺民法典,標志著我國依法保護民事權利將進入全新的“民法典時代”。

    在民法典中,增設專章規定居住權,以滿足特定人群的居住需求等。

    居住權的入典是此次民法典的亮點。這一概念在國內提出已經有幾十年時間,但因備受爭議并未落地,物權法立法時也曾先寫入后刪除。

    在網絡上,有人混淆了房屋所有權和居住權,又將居住權使用期混同為70年土地使用期。

    那么,居住權到底是什么呢?


    居住權是指居住權人對他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的權利。居住權設定的目的在于將房屋所有權在居住權人和所有人之間進行分配,從而滿足各自不同的需求,既可以實現特定弱勢群體的住房保障,也可以靈活地滿足當事人的其他住房需求。

    更重要的是,現行法只承認“房屋所有權”以及“租賃權”兩種房屋的利用形式,難以完全滿足當事人的多樣化需求。

    而居住權同時具有穩定性和靈活性,能夠充分保障所有權人對房屋的自由支配,為利用房屋提供了更多方式,還可以填補“房屋所有權”和“租賃期”的中間地帶,有利于最大限度地發揮房屋的效用。

    事實上,住在一個地方還真不意味著你擁有對這個房屋的法定居住權。夫妻之間共同居住、未成年子女居住在父母家,這些基于婚姻家庭關系的情況統統不屬于居住權。

    民法典草案中所指的居住權,也并不等同于日常租賃關系中獲得的對房屋的使用權。居住權與租賃權在根本上是不一樣的。


    同樣是對于他人財產的使用,在租賃過程中產生的居住關系屬于債權,也是一種契約關系。承租人可以基于房屋租賃合同取得的對他人房屋進行使用、收益的權利,但承租人的權利僅限于用益而無法直接支配。

    而在物權編中規定的居住權則具有獨立性和直接支配性,能以自己意思無需借助他人的行為對房屋直接進行管領、實現權利內容。


    不難看出,居住權是增加規定的一項新型用益物權,在明確居住權原則上無償設立,居住權人有權按照合同約定或者遺囑,經登記占有、使用他人的住宅,以滿足其穩定的生活居住需要。

    那么,這個變化又會給我們帶來什么影響呢?

    首先,這一規定,對于日后二手房的購買有了一條必備的手續,因為購房時不僅需要查詢房屋的權屬、司法查封、設立抵押等情況,還應注意查詢房屋是否登記有居住權。

    一旦房屋的居住權在房管局登記了,就算成立,沒有登記則不成立。買房一定要查冊,看房屋有沒有被設置了居住權。因為,新房東也不能趕走居住權人。


    另外,居住權的用益物權,實際上是把居住權和所有權分開,設立了居住權的房屋,其自由處置受到限制,在房屋交易過程中可能會遇到障礙,因為即使是房屋能夠過戶,但如果合同約定的居住時間還在持續,依然需要保障居住權人的權益。作為購房者,如果房子是用來自住,一般也不會考慮此類房子。


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